下跌周期恐未結(jié)束

　　此次房價的調(diào)整范圍之廣、跌幅之大，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。張大偉表示，從春節(jié)過后至今的七個月中，從首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布，再到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價多數(shù)城市下行，市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。到6至8月，房價調(diào)整的范圍已從塊狀分布彌漫到全面下調(diào)。

　　之所以出現(xiàn)上述局面，雖是多重作用累積的結(jié)果，但供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)仍被認(rèn)為是關(guān)鍵因素。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，已連續(xù)29個月保持上漲，與2012年3月時的低點相比，增幅達(dá)到86.4%。最近兩年多來，全國商品房庫存幾乎翻倍。隨著商品房竣工面積的不斷增加，庫存指標(biāo)仍有繼續(xù)攀高的動力。

　　在需求層面，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程慢于預(yù)期，以及產(chǎn)業(yè)支撐不足等因素，使得需求后繼乏力。張大偉指出，此前數(shù)年，部分二三線城市樓市增長過快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滯、房價下滑均在所難免。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，在經(jīng)過2012年和2013年的大幅上漲之后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已表現(xiàn)出明顯的底部特征。主要體現(xiàn)在，成交量和房價均處于階段性低點、房地產(chǎn)投資和拿地步伐放緩、地方救市舉措頻出等。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，我國房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)先揚后抑的周期性特征。這是最近十年來，我國經(jīng)歷的第四個房地產(chǎn)短周期。

　　他表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很��；漲得時間長，跌得時間短。

　　相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場調(diào)整的周期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。按照他的觀點，降價通道還將持續(xù)。

　　“救市”仍有后續(xù)動作

　　歷史經(jīng)驗顯示，每當(dāng)市場低迷之時，救市行為便應(yīng)運而生。由于市場未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，今年4月以來，不斷有城市推出松綁調(diào)控的相關(guān)措施。集中表現(xiàn)為：放松“限購令”、給予稅費補貼、調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。另有不少城市雖未明確發(fā)文，但以暗補的形式予以松綁。

　　截至目前，這些措施作用十分有限。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月擴(kuò)大0.7個百分點。進(jìn)入傳統(tǒng)旺季的“金九”，各地成交情況仍未有明顯好轉(zhuǎn)。