宋輝說(shuō)，過(guò)去兩年高價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，加上之前幾年累積的豪宅產(chǎn)品陸續(xù)入市，現(xiàn)階段總價(jià)3000萬(wàn)元以上的頂級(jí)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

  在上海，庫(kù)存問(wèn)題同樣嚴(yán)峻。數(shù)據(jù)顯示，嘉定和崇明的豪宅庫(kù)存消化周期均超過(guò)了50個(gè)月，而普陀、浦東和虹口等區(qū)域的庫(kù)存消化周期與新房總體情況基本相當(dāng)，僅為11個(gè)月，區(qū)域分化明顯。同時(shí)隨著年初以來(lái)遠(yuǎn)郊豪宅成交低迷，預(yù)計(jì)嘉定、崇明等區(qū)域的豪宅成交情況將更加嚴(yán)峻。

  預(yù)計(jì)，2015年上海新房豪宅成交量將達(dá)到3783套，而目前上海新房豪宅的存量有約5500套。換句話(huà)來(lái)說(shuō)，在供應(yīng)零增加的情況下，目前上海豪宅的存量也足夠未來(lái)16個(gè)月消化。

  高價(jià)拿地后的尷尬

  看了豪宅供應(yīng)的天量數(shù)字，會(huì)有一個(gè)疑問(wèn)，為什么要建這么多的豪宅？

  在國(guó)內(nèi)，知名的專(zhuān)業(yè)豪宅開(kāi)發(fā)商并不多，如綠城、龍湖、融創(chuàng)、星河灣等。而當(dāng)前京滬深眾多的豪宅項(xiàng)目，卻是由多個(gè)非豪宅開(kāi)發(fā)商操盤(pán)。

  眾多開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是被迫進(jìn)入了這個(gè)市場(chǎng)。“政府出讓的宅地越來(lái)越少，大家都在搶?zhuān)瑑r(jià)格就越來(lái)越貴�！鄙钲谝淮笮烷_(kāi)發(fā)商人士說(shuō)。

  統(tǒng)計(jì)顯示，2013年4月截至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類(lèi)用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平米。

  在這2046萬(wàn)平米中，只有1350萬(wàn)平米為住宅用地，而且其中有800萬(wàn)平米左右是自住房及各類(lèi)保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平米左右。

  業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，這部分大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)，一線(xiàn)城市的商品房因此進(jìn)入了豪宅化加速期。

  上海的商品房豪宅化趨勢(shì)也很明顯。2012年以后，上海出現(xiàn)了多個(gè)地王，并在2015年繼續(xù)出讓高價(jià)地。萬(wàn)科總裁郁亮指出，開(kāi)發(fā)商已無(wú)力拿這樣的地，因此今年的土地市場(chǎng)上往往閃現(xiàn)著金融機(jī)構(gòu)的影子。

  在深圳，去年龍華片區(qū)出讓的一幅宅地地王單價(jià)達(dá)到25000元/平方米，此前周邊的房屋售價(jià)也不過(guò)是這個(gè)水平；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，后續(xù)產(chǎn)品售價(jià)必須達(dá)到5萬(wàn)才能盈利，由此傳導(dǎo)到其他片區(qū)，導(dǎo)致整個(gè)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)豪宅化的趨勢(shì)。

  萬(wàn)科董秘譚華杰指出，由于一手地價(jià)在2014年出現(xiàn)了暴漲，目前一線(xiàn)城市地價(jià)普遍太高，去年四季度來(lái)看，14個(gè)主要城市的土地平均價(jià)格比一年前上升了71.9%；同時(shí)，一線(xiàn)城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例上升到了66%，從全世界來(lái)看，這也是地價(jià)占房?jī)r(jià)比最高的水平之一。

  譚華杰說(shuō)，尤其是北京一些區(qū)域的地塊，地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格，這個(gè)地價(jià)要求房?jī)r(jià)必須上漲一倍，而且必須在三年之內(nèi)完成上漲，這個(gè)項(xiàng)目才有可能獲得正常的盈利。而萬(wàn)科認(rèn)為這種情況出現(xiàn)的可能性很小，因此在這段時(shí)間買(mǎi)這種地的公司，要承擔(dān)相當(dāng)大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。